Bytové družstevnictví – úvod do problematiky

Bytová politika státu prošla v průběhu posledních 50 let vývojem ve třech základních etapách, přičemž bytové družstevnictví netvořilo nikdy hlavní směr bydlení. V období přibližně do konce šedesátých let byla hlavní tíha rozvoje bydlení na výstavbě a rozvoji státního bytového fondu. Od let sedmdesátých došlo k nárůstu procentního objemu výstavby v oblasti podnikových a družstevních bytů. Družstevní výstavba se rozvíjela ve dvou směrech. Prvním směrem byla družstva postavená na vysokém podílu vlastní manuální práce družstevníků. Tato družstva měla charakter doplňkové výstavby využívající volných pozemků a proluk v území  obcí. Do této skupiny lze zahrnout i velká družstva působící ve velkých městech, jako např. Pokrok v Praze. Druhým směrem byla družstva ustavená u velkých podniků s cílem náboru resp. stabilizace pracovníků. Tyto podniky se rovněž podílely na jejich výstavbě jak finančně, tak svou organizační kapacitou. Úvěry, které byly v té době družstvům poskytovány, odpovídaly svým úročením tehdejším poměrům a po roce 1990 se staly výraznou (a prakticky jedinou) výhodou družstev. Nízké úročení totiž nezatěžuje jejich hospodaření tak, jak tomu je u soukromé výstavby. Po roce 1990 pak došlo k zásadní změně, kdy až na výjimky všechny nové byty jsou záležitostí soukromých investic. Podle poslední analýzy statistického úřadu (která ovšem pochází z roku 2001) je z celkového počtu 3,8 milionu bytových jednotek 1,37 milionu jednotek v soukromém vlastnictví, 1,09 milionu nájemních a 548 tisíc družstevních.

V posledním desetiletí výrazně narostla tendence úbytku družstevního vlastnictví bytů daná především nízkou zbytkovou anuitou těchto bytů, jejímž důsledkem byl odkup družstevních bytů do soukromého vlastnictví, často s cílem pronájmu nebo pořízení (americké) hypotéky. Zároveň se družstevní bytová výstavba stala okrajovou záležitostí a doplňkovou aktivitou omezenou především na menší obce. Důvodem byl především přechod na financování na tržních principech. Přesná čísla o současné skladbě bytového fondu nejsou k dispozici, podle odhadu Svazu českých a moravských bytových družstev je v současné době cca 300 tisíc bytů družstevních.

Rozdělení současných bytových družstev do dvou hlavních skupin kopíruje vývoj bytového družstevnictví od roku 1975. Na jedné straně jsou drobná a malá bytová družstva, která naplňují původní družstevní myšlenku svépomoci a rovnosti členů, kteří se sdružili k uspokojení svých, v daném případě bytových, potřeb. Tato družstva se soustřeďují na tuto nosnou aktivitu a neprovozují (a ani nemohou) jiné aktivity. Na druhé straně jsou velká družstva, ve kterých je družstevní forma vlastnictví pozůstatkem z minulých období. Tato družstva svou velikostí a významem výrazně ovlivňují sociální klima ve městech, ve kterých jsou ustavena. Jsou v podstatě velkými korporacemi s rozsáhlými aktivy i pasivy i širokým spektrem aktivit včetně aktivit realitních kanceláří. V tomto segmentu se tedy družstevní bydlení poněkud vzdálilo svému původnímu určení. Pro ilustraci – v Kladně s cca 50 000 obyvateli vlastní dvě největší bytová družstva okolo 6 000 bytových jednotek. Přibližně 1/3 obyvatel Kladna tedy žije v družstevních bytech.

Pravděpodobně z tohoto důvodu v posledních cca 15 letech postupně ztrácelo družstevní bydlení podporu ze strany státu, která se přesunula do oblasti soukromého bydlení – viz například podpora hypoték.

Pro ilustraci lze uvést následující kroky různých vlád v minulém období:

• vyhlášení pevného definitivního termínu pro odkoupení družstevního bytu resp. vystoupení z bytového družstva (pod tlakem veřejnosti bylo posléze změněno). To vedlo k vlně odkupů bytů z bytového fondu.
• nařízení povinného utváření společenství vlastníků (bytových) jednotek, které jsou samy o sobě neorganickým prvkem právního řádu a které komplikuje spolupráci mezi těmito společenstvími a družstvy.
• vymezení podpory v rámci programu Zelená úsporám způsobem, který vyloučil velké panelové domy. To dopadlo především na velká bytová družstva.
• omezení podpory programu Panel (příspěvek na úroky k úvěrům na rekonstrukce panelových domů), který byl významným prvkem renovace panelových bytových domů.

Tyto kroky vedly jednoznačně ke zhoršení pozic stávajícího bytového družstevnictví. Zároveň prakticky neexistuje podpora vzniku nových bytových družstev. To spolu s rozmachem soukromé bytové výstavby a převisu nabídky bydlení nad poptávkou neposkytuje rozsáhlé perspektivy pro rozvoj této formy uspokojování bytových potřeb.

Bytové družstevnictví se tedy pravděpodobně soustředí do dvou hlavních směrů. Jednoznačně hlavním směrem bude správa existujícího bytového fondu, v podstatě bez nové výstavby. Tento směr bude pokračovat až do umoření dluhové služby spojené s výstavbou a/nebo plného odkupu současného bytového fondu družstevníky. Tato družstva se s největší pravděpodobností přemění na správcovské a servisní společnosti, pokud tyto funkce nebudou převzaty soukromými realitními kancelářemi. Druhou možností je návrat k již vyzkoušeným prvkům z minulosti, tedy podporou družstevnictví ať už ze strany obcí případně velkých společností. Na pozadí současných problémů a priorit státu nelze očekávat žádnou masivní státní podporu tohoto směru uspokojování bytových potřeb. To se ostatně týká všech forem družstevnictví.